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不動産を相続しても使い道や多額の費用がかかってしまう場合には、
早い段階で売却してしまったほうが良いケースも多々あります。
ここでは、相続した不動産の売却を考えてる方へ不動産を売却する際の
具体的な手順やその際に必要となる必要書類、
さらには不動産売却に伴う税気について詳しくご紹介していきます。
目次
相続した不動産を売却する手順としては、
まず相続人を確定させ分割方法を決定し、
名義の変更後売却を行うというながれになります。
それぞれで必要な書類や確認事項があります。
しっかりと確認しなければうまく相続できないことや
税金の支払いで後悔する可能性もあるので
気をつけましょう。
まず最初に被相続人の残した不動産を誰が
相続するのかを決定します。
相続を行うにあたっては、
最初に誰が相続人となるのかを
確定しなければなりません。
この時に重要なのは有効な遺言書の有無です。
有効な遺言書がある場合は、
原則的に遺言書の内容に従って不動産の
相続人が決定されます。
なお、遺言書が効力を持つためには
「作成した日付があること」
「署名・押印があること」
「自筆であること」など、
いくつかの要件が定められています。
これらの要件が一つでも欠けていれば遺言書は
効力を持ちません。
有効な遺言書がない、あるいは遺言書自体は
有効であっても内容に納得がいかない場合には、
相続人同士の話し合いによって相続人を
確定させることになります。
これが遺産分割協議です。
遺産分割協議は、相続人全員の合意が必要であり、
合意があれば一つの不動産を複数の相続人で
相続することもできますし、
相続を放棄することも可能です。
相続人が一人の場合には特に問題にはなりませんが、
複数の相続人がいる場合は相続する不動産の
分割方法も決めなければなりません。
遺産分割の方法としては主に次のような方法があります。
不動産をそれぞれの相続人が現物のまま
相続するもので、
最もオーソドックスな方法です。
「土地Aを長男、土地Bを次男」
というように
分割することもできますし、
「一つの土地を相続分に応じて文筆して分ける」
ということもできます。
分割することが難しい不動産を相続人の一部が相続し、
それ以外の相続人に対しては代償として金銭などの
支払う方法です。
たとえば、兄弟2人で不動産を相続する場合に、
長男がすべての不動産を一択で相続し、
次男には相続分のお金を支払います。
相続した不動産を売却することで得られる
代金を相続人で分割する方法です。
不動産は立地や大きさによって価値が異なるため、
現物のままでは平等に分けることが難しいですが、
換価分割ではすべての相続人へ均等に分割することができるため
トラブルが起きにくいというメリットもあります。
相続する不動産の名義を
被相続人から相続人へと変更します。
この際に相続登記が必要になります。
相続した不動産を売却するためには、
相続登記をおこなって所有権の名義を
被相続人から相続人へ変更しなければなりません。
相続登記を行っていない状態では、
譲り受けた不動産はすべての相続人の共有財産として扱われるため、
本人のみの意思で不動産を
売却することができなくなってしまいます。
相続登記を行う際には必要な書類を
法務局へ提出しなければなりません。
手続きは司法書士などに依頼することもできますし、
自分でも可能です。
必要となる手書類には以下のようなものがあります。
a)被相続人の戸籍謄本（被相続人が死亡して旨の記載があるもの）
b)被相続人の住民票（被相続人が死亡してから発行された「徐票」）
c)相続人の戸籍謄本
d)相続人の住民票
e)相続する不動産の固定資産税評価証明書（被相続人が死亡した年度ではなく登記申請時の最新の年度のもの）
f)遺言書（遺言によって分割された不動産の場合）
g)遺言分割協議票（遺産分割協議によって分割された不動産の場合）
相続登記が完了すれば相続した不動産を相続個人の意思で自由に売却することができるようになりますが、
相続時や売却時には税金が発生します。
代表的な税金には次のようなものがあります。
不動産を相続したときに発生する税金で、
相続したことを知った翌日から10ヶ月以内に税務署へ
相続税の申告しなければなりません。
相続税の税率は相続した不動産価値によって変動します。
被相続人が亡くなる前に、発生した固定資産税は被相続人が死亡しても免除されることはありません。
被相続人の死後は納税義務が相続人に引き継がれ、支払いが遅れれば延滞税も発生します。
不動産の相続登録にかかる税金です。
固定資産税評価税の0.4％が課税されます。
不動産を売却する際に利益が出た場合は、所得税の2.1％に当たる譲渡所得税が発生します。
相続における所得額は、被相続人が不動産を所得した際の費用の総額です。
売却額が所得額を下回れば譲渡所得税は発生しません。
不動産売買契約書の作成時にかかる税金です。
契約金額が高額になるほど印紙税も高額になります。
不動産を売却する際には以下の書類が必要となるので、スムーズな取引のためにあらかじめ用意しておくようにしましょう。
a)運転免許証やマイナンバーカードなどの本人確認書類（提出の必要はない）
b)土地・建物登記済証（権利証）または登記識別情報
c)固定資産税、都市計画納税通知書の写し
d)建築確認通知書・検査済証
e)管理規約・管理組合総会議事録など（集合住宅の場合）
f)測量図・建物図面・建築協定書
g)委任状・代理人の印鑑署名書（仲介者がいる場合）
不動産を相続するという経験は一生に一度あるかないかのことですから、
どのような手続きが必要なのか不安を感じる方も少なくないでしょう。
また、相続した不動産を売却する際には、
いくつかの税金も発生するので、
慎重に進めていかないと後に問題が発生してしまう可能性も否定できません。
できるだけスムーズに高値で不動産を売却したいという場合は、
信頼できる不動産業者に相談してみることを
オススメします。
