不動産の売却時、ローン残債が残る場合

目次

• ○  ローン残債がある場合の注意点
• ○  アンダーローンの場合
• ○  オーバーローンの場合
• ○  住み替える場合
• ○  貯蓄などを活用する
• ○  まとめ

ローン残債がある場合の注意点

住宅ローンは、高額かつ長期返済の契約が多いので、
住宅売却時にローン残債があるケースは多くあります。
この点、ローン返済中でも不動産の売却を行うことはできますが、
買主に引き渡すまでに残債を完済していくことが必要です。
多くの方が、住宅を売ったお金でローンを完済しようと考えるかもしれません。
ですが、住宅ローンの抵当権がついている状態での引渡は
基本的にNGなので気を付けましょう。

アンダーローンの場合

不動産の売却額に比べて、ローン残債の方が少ないケースを
アンダーローンと呼びます。
例えば、3,000万円のローンを組み、現状2,000万円の残債がある段階で、
2,500万円で売れたようなケースです。
この場合は、手続きの流れをしっかりと踏まえれば、
完済できずに困る心配は基本的にありません。
ただし、売却には手数料や登記費用などの諸費用が発生します。
アンダーローンでも費用を含めると、
費用オーバーが生じる場合もあるので気を付けましょう。
そのため、まずは不動産会社に相談し、どのくらいで売れそうかと、
諸費用の見積もりを出してもらうのが安心です.
次に不動産会社と媒介契約を結び、買い手を探しましょう。
買い手が現れたら、売買契約を締結し、最終的に決済を行います。
決済に関しては基本的には売主・買主・不動産会社の担当者に加え、
買主が利用する住宅ローンの金融機関の担当者及び司法書士同席のもとで
手続を行います。
司法書士にはローン完済後に不動産が買主のものになるという
登記申請書類を作成してもらいます。
その後、金融機関で買主への融資が実行され、
その中から売主に対して売買代金が振り込まれます。
完済したら、司法書士が抵当権抹消登記と
所有権移転登記を実施するという流れです。
この方法なら、不動産売却とローン残債の完済を同時に行うことができ、
資金操りの心配が不要になります。

オーバーローンの場合

不動産の売却額よりローン残債が大きくなるケースを
オーバーローンと呼びます。
例えば、3,000万円のローンを組み、まだ2,000万円の残債がある段階で、
1,500万円でしか売れなかったようなケースです。
住宅は一般的に築年数と共に価値が下がるので、
オーバーローンが起こるケースは珍しくありません。
この場合、売却額をローン残債の返金に充てても、
どのくらいのローン残債があるのか、
残ったローン残債の返済はどうするのかが問題となります。
ローン残債の返済方法としては、貯蓄を充てる、
親族などからお金を借りる、住み替える場合には
住み替えローンを利用するなどが考えられます。

住み替える場合

別の住宅を購入して住み替えるための売却の場合、　
新たに購入する住宅のローンと残ってしまうローン残債をあわせて
一体化させる住み替えローンの利用が可能です。
ただし、融資額が大きくなるため、審査が通りにくいケースや
住み替えローンの毎月返済額がこれまでより高額になるなど
不安事項もあります。
また、住み替えローンでは、売却する住宅のローンに付された抵当権の抹消と、
購入する新しい住宅の抵当権の設定を同時に行わないといけません。
つまり、売却と購入の決済・引き渡しを同じ日にしなければならない点は注意しましょう。

貯蓄などを活用する

新たに住宅の購入はせず、賃貸住宅や社宅に移ることや
実家に戻る、海外に移住するなどの場合には住み替えローンは利用できません。
そのため、ローン残債を完済するためには貯蓄を充てるか、
親族から借りるなど手持ち資金を充てなくてはなりません。
あくまでも、ローンを先に完済して抵当権を抹消しないと、
売却した不動産を買主に引き渡せないので気を付けましょう。
手持ち資金があるという場合も、ローン残債に加えて諸費用の支払いも発生します。
賃貸住宅を借りる際の初期費用や実家に戻るにしても引っ越し費用なども発生しますので、
事前にしっかりと資金シミュレーションを行い、
どのような流れで手続きを行っていくかよく検討しましょう。

まとめ

住宅ローンは金額も大きく、返済期間も長くなるため、
ローン残債がある段階で売却をするケースは多くあります。
売却額で返済すればいいと思われるかもしれませんが、
買主に引き渡すにはローンを完済し、
抵当権を抹消しておかないといけません。
アンダーローンのケース、オーバーローンのケースで対応も異なりますので、
事前に諸費用を含めた資金シミュレーションを実施することや
手続の流れをよく検討しましょう。

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